Hợp đồng thuê nhà ở Mỹ: mười điều khoản phải hiểu trước khi ký

Hợp đồng thuê nhà ở Mỹ là văn bản pháp lý có hiệu lực thật, và toà án xử theo đúng chữ trong đó. Ký rồi thì rất khó gỡ, kể cả khi bạn không hiểu mình đã ký gì.

Mười điều khoản dưới đây là nơi phần lớn rắc rối của du học sinh bắt đầu. Bài này mô tả thông lệ chung; quy định cụ thể khác nhau theo từng bang, và trường bạn thường có dịch vụ tư vấn pháp lý miễn phí cho sinh viên.

1. Thời hạn và ngày bắt đầu

Phần lớn hợp đồng có thời hạn cố định mười hai tháng. Sau khi hết hạn, có nơi tự động chuyển sang thuê theo tháng, có nơi buộc ký lại.

Kiểm ngày bắt đầu có khớp với ngày bạn thật sự cần vào ở không. Trả tiền cho hai tuần trống là chuyện thường gặp khi lịch nhập học và lịch hợp đồng lệch nhau.

2. Đặt cọc bảo đảm

Thường bằng một tháng thuê, có nơi hơn. Hợp đồng phải nói rõ: điều kiện hoàn lại, thời hạn hoàn sau khi trả nhà, và những gì bị trừ.

Nhiều bang có quy định giới hạn mức đặt cọc và bắt buộc chủ nhà hoàn trong một số ngày nhất định kèm bản kê các khoản trừ. Tìm hiểu quy định của bang bạn ở trước khi ký.

3. Người bảo lãnh

Du học sinh chưa có lịch sử tín dụng ở Mỹ thường bị yêu cầu có người bảo lãnh, thường phải là công dân hoặc thường trú nhân có thu nhập đủ. Nếu không có ai, một số nơi chấp nhận đặt cọc nhiều hơn, hoặc trả trước vài tháng, hoặc dùng dịch vụ bảo lãnh có thu phí.

Hỏi điều này trước khi đi xem nhà, vì nó quyết định bạn có thuê được hay không.

4. Trách nhiệm liên đới

Đây là điều khoản nguy hiểm nhất với người ở ghép và ít ai đọc kỹ.

Khi nhiều người cùng ký một hợp đồng, thông thường mỗi người chịu trách nhiệm cho toàn bộ tiền thuê, không phải phần của mình. Bạn cùng nhà bỏ đi giữa chừng thì chủ nhà có quyền đòi bạn trả hết.

Cách giảm rủi ro: hỏi xem có loại hợp đồng ký riêng từng phòng không. Nhiều khu căn hộ dành cho sinh viên có hình thức này, giá cao hơn một chút nhưng bạn chỉ chịu phần của mình.

5. Những gì đã gồm trong tiền thuê

Hỏi rõ và yêu cầu ghi vào hợp đồng: điện, nước, rác, sưởi, internet, chỗ đỗ xe, máy giặt. Giá thuê quảng cáo thường chỉ là tiền thuê, và các khoản phụ cộng lại có thể đáng kể.

6. Cho thuê lại và chuyển nhượng

Quan trọng với du học sinh vì bạn có thể về nước cả mùa hè. Hợp đồng có cho phép cho thuê lại không, có cần chủ nhà duyệt không, có phí không.

Không cho phép thì ba tháng hè bạn vẫn phải trả đủ tiền.

7. Chấm dứt sớm

Nếu phải rời đi trước hạn, hợp đồng quy định gì. Thông thường là phạt một tới hai tháng thuê, hoặc phải tiếp tục trả cho tới khi chủ nhà tìm được người thuê mới.

Một số bang có quy định bảo vệ người thuê trong các trường hợp đặc biệt. Đây là chỗ nên hỏi dịch vụ tư vấn pháp lý của trường.

8. Sửa chữa và bảo trì

Ai chịu trách nhiệm cho cái gì, và báo hỏng theo quy trình nào. Nguyên tắc chung: chủ nhà chịu các hư hỏng do hao mòn thông thường và các vấn đề về kết cấu, hệ thống; người thuê chịu hư hỏng do mình gây ra.

Điều quan trọng về mặt thực hành: luôn báo hỏng bằng văn bản, qua email hoặc cổng của khu căn hộ, không báo miệng. Có bằng chứng là thứ bảo vệ bạn khi trả nhà.

9. Quy định về khách và về vật nuôi

Nhiều hợp đồng giới hạn số đêm khách được ở lại, và quy định rằng ai ở quá số đêm đó phải được đưa vào hợp đồng. Vật nuôi thường cần được cho phép và kèm phí riêng, có nơi thu không hoàn lại.

10. Quyền vào nhà của chủ

Chủ nhà thường có quyền vào để sửa chữa hoặc dẫn người xem nhà, nhưng phải báo trước một khoảng thời gian do luật bang quy định. Hợp đồng phải nêu rõ; nếu không nêu thì luật bang áp dụng.

Ba việc làm trước khi ký

• Xem nhà thật hoặc nhờ người xem hộ. Ảnh trên mạng có thể là ảnh của căn mẫu chứ không phải căn bạn thuê.
• Chụp ảnh và quay video toàn bộ căn nhà ngay trước khi dọn vào, lưu kèm ngày tháng. Đây là bằng chứng quan trọng nhất để lấy lại tiền cọc.
• Đưa hợp đồng cho dịch vụ tư vấn pháp lý của trường xem. Nhiều trường có dịch vụ này miễn phí cho sinh viên, và nửa giờ của họ có thể tiết kiệm cho bạn cả nghìn đô la.

Một điều nên nhớ

Chữ ký điện tử có giá trị pháp lý như chữ ký tay. Đừng ký một hợp đồng bạn chưa đọc hết chỉ vì người môi giới nói cần quyết nhanh kẻo mất căn. Áp lực thời gian là công cụ bán hàng phổ biến, và một căn nhà tốt không đáng đổi bằng một hợp đồng bạn không hiểu.

Câu hỏi thường gặp